Como quitar um financiamento imobiliário?

Para quitar um financiamento imobiliário é necessário entender as taxas e organizar-se financeiramente. Explicamos o cenário, acompanhe.

Por se tratar de um patrimônio de valor bastante elevado, a maioria dos brasileiros compra imóveis financiados. No entanto, alguns parcelamentos podem avançar por mais de 30 anos com uma robusta carga de juros. 

E é justamente por esse motivo que muitas pessoas procuram quitar o financiamento imobiliário antes do prazo. Porém, nem todo mundo sabe como fazê-lo ou consegue ponderar se é, mesmo, a melhor escolha. 

Para tornar o panorama claro, preparamos este artigo: vamos mostrar quais as vantagens de amortizar financiamento imobiliário, como calcular os descontos, como quitar financiamento imobiliário e quando é mais indicado quitar ou investir o dinheiro para pagar o imóvel no futuro. 

Preparado? Vamos nessa!

Tem desconto para quitar financiamento imobiliário?

Sim, há desconto para quitar financiamento imobiliário. Ele recai sobre os juros do parcelamento, já que são taxas calculadas em cima do período previsto em contrato — que geralmente são muitos anos. 

A maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil é feito a partir do pagamento de um valor de entrada - que gira em torno de 10% do preço total -  e o restante é parcelado em 25 ou 30 anos. 

No entanto, existe um grande número de pessoas que faz o pagamento antes do tempo.

Segundo pesquisa realizada pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), em 2021 houve um aumento de 65,7% nos financiamentos imobiliários em relação ao ano anterior. A compra de imóveis parcelados atingiu a marca de R$205,4 bilhões e um total de mais de 866 mil imóveis.

A grande questão é que o nosso país tem uma taxa de juros alta, e isso faz com que o valor do financiamento imobiliário chegue a ser até três vezes o valor inicial do imóvel. 

Apenas de 2021 para 2022 a taxa básica de juros do Brasil (Selic) passou de 2% ao ano para 13,75% ao ano, e os juros de crédito aumentaram de 9,43% para 12,7%.

Qual o valor de desconto para quitar um financiamento?

O valor de desconto para quitar um financiamento vai depender diretamente das particularidades do seu contrato. Mas, antes de procurar o banco para solicitar essa informação, é interessante ter uma ideia das variáveis que fazem parte do universo de crédito imobiliário.

O primeiro ponto que influencia juros e descontos é o tipo de tabela utilizada pelas instituições para estabelecer o financiamento. Basicamente, existem duas: a SAC e a Price. 

• SAC significa sistema de amortização constante. Portanto, na tabela SAC o valor das parcelas começa alto e vai diminuindo. Muitos optam pela tabela SAC porque os valores pagos nos anos finais são menores.
• Já na tabela Price, os valores são fixos. Isso significa que a pessoa paga o mesmo valor nas parcelas, do começo ao fim. 

Outra informação que você deve considerar a respeito do seu financiamento imobiliário é o valor do CET: Custo Efetivo Total. Ele se refere ao valor da taxa de juros anual que você paga somado a outras tarifas, como seguro e taxa de administração. 

Além disso, segundo o Código de Defesa do Consumidor e o artigo 52 do Banco Central, é direito do consumidor ter o desconto dos juros embutidos no valor total da dívida ao realizar a quitação antecipada ou a amortização de parcelas. 

Por fim, além de prestar atenção nos juros, é preciso estar atento a outros valores que compõem as parcelas: administração, risco ao crédito, seguros, correção monetária projetada, multas e tributos. 

Então, o valor exato de quanto você vai economizar ao quitar o financiamento só é possível de obter entrando em contato com a instituição responsável pelo seu contrato. 

Mas entendendo como funcionam esses detalhes e quais são seus direitos, a conversa com seu banco pode ser mais esclarecedora.

Como calcular o valor para quitar um financiamento imobiliário?

Para calcular o valor para quitar um financiamento imobiliário, basicamente você precisa saber quanto de juros paga na parcela para chegar ao seu saldo devedor. 

Por saldo devedor entende-se o valor restante para quitação do imóvel. E aqui vale prestar bastante atenção.

Acontece que muitas pessoas acham que basta somar o total já pago das parcelas e subtrair do montante original do contrato para se chegar ao saldo devedor. 

Mas esse pensamento está equivocado. 

A forma correta de calcular é desconsiderando os juros que são pagos na mensalidade. De maneira simplificada, preparamos um exemplo para ilustrar o que significa não considerar os juros e porque é necessário saber quanto de taxa é paga na mensalidade. Veja:

• Imagine que seu financiamento imobiliário original é de R$300 mil e que cada parcela seja de R$2 mil. 
• Desses R$2 mil pagos todos os meses, digamos que R$500 seja só de juros. 
• Sendo assim, a cada mês você está diminuindo R$1.500 do seu saldo devedor. 
• Ou seja, depois do pagamento da primeira parcela, seu saldo devedor é atualizado para R$298.500 e não para R$298 mil como você poderia achar inicialmente. Os juros da mensalidade não entram nessa subtração, percebe?
• Por isso, para calcular o valor para quitar seu financiamento imobiliário, é necessário observar quais são os juros que compõem a sua parcela. Ou seja, quanto por cento da sua mensalidade é de fato mensalidade - e quanto é o valor de juros.

Atualmente, a maior parte dos bancos trabalha com financiamentos imobiliários a uma taxa de juros de aproximadamente 9,5% ao ano e com CET de 11% a.a. mais 1,2% de Taxa Referencial (TR). 

Pode parecer um pouco complicado compreender como esses montantes se aplicarão no valor total do financiamento, certo? 

Por isso, a dica é solicitar para o financiador quanto de juros está sendo cobrado dentro de cada parcela e assim chegar ao resultado final.

Qual a vantagem de amortizar financiamento imobiliário?

Existem várias vantagens de amortizar o financiamento imobiliário. Mas antes de conhecê-las, é importante compreender que quitar e amortizar são coisas diferentes, apesar de serem conceitos próximos. Explicamos.

A amortização é quando uma pessoa paga antecipadamente uma parte do valor que ela deve do financiamento. Já quitar significa realizar o pagamento de todo o saldo restante de uma só vez.

E tanto quitar quanto amortizar financiamento imobiliário são estratégias vantajosas, na maioria dos casos. 

Um dos grandes benefícios de amortizar financiamento imobiliário é reduzir o tempo e o valor da dívida, uma vez que essa parte paga antecipadamente tem desconto.

Além disso, quando se tem a tabela SAC, fica mais fácil pagar a última parcela juntamente com a parcela atual porque o valor da última é sempre mais baixo. 

Amortizar ou adiantar parcelas de financiamento imobiliário traz ainda a vantagem adicional da redução dos riscos de atrasos e inadimplências. E isso também se traduz em economia, já que pagamento de multas por atrasos e juros sobre juros deixam de ser uma realidade.

Entretanto, apesar de ser vantajoso amortizar ou quitar o financiamento imobiliário na maioria dos cenários, é necessário observar alguns pontos para entender se os mesmos benefícios se aplicam ao seu caso.

Por isso, o ponto de partida é analisar bem seu contrato, as taxas e juros aplicados e o índice de inflação do país antes de se decidir. 

Isso porque ao fazer os cálculos, existem situações em que é melhor direcionar o dinheiro que entra no orçamento para algum ativo que renderá mais - e continuar pagando as parcelas do imóvel mensalmente. 

Como quitar financiamento imobiliário 

Se você não sabe como quitar financiamento imobiliário, não se preocupe. Existem várias formas de se fazer isso. Acompanhe abaixo.

Amortizando o saldo devedor

Uma boa forma de quitar seu financiamento imobiliário antes do tempo é optar por fazer amortizações diretamente na fonte devedora, ao invés de antecipar parcelas ou boletos. 

Isso significa que ao dar um lance no seu saldo devedor, o saldo do seu financiamento e os juros diminuem mais rapidamente. 

Para fazer tal operação, basta entrar em contato com o banco ou a instituição financeira responsável pelo financiamento e solicitar o abatimento de algum valor específico do saldo total do financiamento, ou a amortização direto na fonte.

Utilizando seu FGTS

Outra técnica bastante usada para quitar financiamento imobiliário ou diminuir o valor da dívida é usar o FGTS. 

É possível compor até 80% do valor das parcelas pelo período de um ano. Ou, se o acumulado no FGTS for suficiente, é possível pagar todo o financiamento. 

Existem, porém, algumas regras impostas pela Caixa Econômica Federal para o uso do FGTS neste tipo de operação - vale a pena conferir com o banco antes de consolidar essa ideia.

Vendendo seu imóvel

Outra forma bastante comum de quitar financiamento imobiliário é através da venda do imóvel para outra pessoa. Nestes casos, mesmo que ela compre para também financiar com o banco, seu parcelamento será quitado imediatamente durante a transação de compra e venda. 

Isso porque o banco ou o comprador disponibilizará o valor do imóvel todo de uma vez, e então você conseguirá quitar o seu contrato e ter acesso ao restante do dinheiro da venda, se for o caso. 

É uma operação relativamente simples. Mas para garantir que tudo ocorra tranquilamente, recomenda-se o acompanhamento de um advogado ou de um corretor de imóveis experiente.

Utilizando recursos próprios

Se você conseguiu reunir a quantia de dinheiro necessária para quitar seu financiamento imobiliário mesmo pagando as parcelas, parabéns! Significa que você teve uma boa organização financeira ou que investiu seu dinheiro com sabedoria. 

Contudo, como dissemos anteriormente, é sempre necessário avaliar se vale a pena quitar o imóvel com esse dinheiro, ou se é melhor continuar investindo. Uma boa dica é comparar o valor dos seus rendimentos com o da parcela. 

Se a parcela for maior, é melhor quitar o financiamento de uma vez. Caso contrário, recomenda-se investir.

Investimentos para quitar financiamento imobiliário

Da mesma maneira que muitas pessoas procuram investir para comprar apartamento, existem aquelas que buscam investimentos para quitar o financiamento de um imóvel. E ainda, há quem prefira investir com outros objetivos e manter as parcelas da casa normalmente.

Mas, será que é possível ou recomendável investir quando se tem um financiamento?

Tudo sempre vai depender do cenário.

A maioria dos especialistas do mercado financeiro costuma dizer que antes de começar a investir é importante quitar todas as dívidas e organizar a vida financeira.  Porém, muitos deles também ponderam que investimentos para quitar financiamento imobiliário podem ser mais vantajosos.

Tudo varia de acordo com o estágio ou tipo do seu financiamento e de qual investimento você pretende fazer. Ou seja, às vezes sim, pode ser mais indicado investir primeiro e quitar depois. 

Isso pode acontecer quando as taxas de juros do financiamento são menores do que as trazidas pelo rendimento do investimento.

Para saber se este é o seu caso, é preciso saber exatamente qual é o CET do seu parcelamento e quanto aproximadamente renderia esse mesmo valor que você usaria para adiantar as parcelas, caso investisse. 

Investir ou amortizar: qual é melhor?

Para entender se é melhor amortizar ou investir é necessário compreender a situação do seu contrato e explorar as opções de investimento no mercado. Preparamos um exemplo prático de uma situação hipotética.

• Suponha que você tenha um financiamento de R$300 mil na tabela SAC, em 288 meses (24 anos), com CET de 7% ao ano e tenha em mãos R$20 mil agora. Ao amortizar, você deixaria de pagar 19 parcelas e economizaria R$1.119 em juros.
• Porém, investindo os R$20 mil hoje em CDB ou Tesouro Prefixado, buscando uma rentabilidade de 12% ao ano e realizando o resgate daqui a 8 anos, você conseguiria quitar 33 parcelas e economizaria cerca de R$3.300 em juros. 
• Além disso, supondo que investisse os mesmos R$20 mil pelos 24 anos, com rentabilidade de 8% ao ano, você poderia ganhar cerca de R$106 mil só em juros e resgataria um total de R$125.594. 

Nesse cenário -  que se assemelha a inúmeros casos de pessoas com financiamento imobiliário que preferem investir - percebemos que vale mais a pena aplicar o dinheiro em algum ativo para depois quitar.

Mas vale a pena reforçar que é fundamental levar em consideração todos os juros e tarifas do seu financiamento e contar com estratégias inteligentes para tomar sua decisão.

Como investir primeiro para quitar financiamento depois

Se você quer investir agora para quitar seu imóvel depois, veja os passos essenciais da sua jornada.

1 - Descubra seu perfil de investidor

Investir para quitar financiamento imobiliário, assim como investir com qualquer outro objetivo, requer descobrir o seu perfil de investidor. Isso vai contribuir para tomar melhores decisões em relação aos investimentos e às estratégias adotadas.

A dica é buscar pelos formulários disponíveis em qualquer empresa relacionada com investimentos para saber se está mais próximo do perfil conservador, moderado ou arrojado. Com essa informação, já pode filtrar certas classes de ativos que se relacionam. 

2 - Compare taxas

Depois, vale a pena pesquisar e entender as opções de investimento que têm a ver com seu perfil. Estude suas taxas e rentabilidade a fundo, assim como impostos e todos os custos relacionados. 

Compare com os valores do financiamento para sempre buscar um investimento onde os ganhos sejam superiores aos valores das parcelas. Não se esqueça de considerar o prazo, ou seja, o tempo de investimento pretendido. 

3 - Defina as estratégias

Não basta ter o dinheiro para investir e saber em qual produto aplicar. É preciso também ter uma estratégia definida. 

Ela ajuda a diversificar, afinal é necessário investir em mais de uma classe de ativos para proteger o seu dinheiro dos riscos e potencializar seus resultados. 

E por falar em riscos, as estratégias são fundamentais para navegar em todo o mercado de investimentos com um olhar atento para o que de fato é arriscado. Porque vale lembrar que mesmo com risco, há uma margem de segurança que pode ser aproveitada. 

4 - Contrate uma assessoria e invista em corretora de valores

Existem empresas especializadas neste tipo de serviço, como a Blue3 Investimentos. Os assessores conseguem orientar a respeito do perfil de investidor e das melhores estratégias. Além disso, os profissionais dão sugestões de investimentos interessantes, ajudam nas próximas etapas e durante toda a jornada. 

Uma dessas etapas, por exemplo, é a abertura de uma conta em uma corretora de valores - ambiente onde são realizadas as alocações de dinheiro nos investimentos. 

Até porque as corretoras conseguem oferecer uma grande variedade de produtos, das mais variadas taxas e rentabilidades, ao contrário dos bancos. 

Agora que você já sabe como quitar seu financiamento imobiliário e como investir para ter o dinheiro necessário, converse com seu assessor de investimentos. 

Ele vai te ajudar a se organizar financeiramente para você ganhar juros ao invés de pagá-los!