Qual é o índice de fundos imobiliários? Entenda o IFIX! 

Se você acompanha o mercado financeiro, provavelmente já ouviu falar no índice de fundos imobiliários, mais conhecido como IFIX.  Esse índice é um dos mais importantes para quem investe ou pretende investir em FIIs.

Por isso, se você deseja entender como ele funciona e como pode impactar seus investimentos, veio ao lugar certo. Ao longo deste artigo, vamos explorar o que é o índice de fundos imobiliários, como ele é calculado e muito mais. Vamos nessa?

Índice de fundos imobiliários: o que é o IFIX?

O índice de fundos imobiliários, popularmente conhecido como IFIX, é uma referência no mercado de investimentos brasileiro. Criado pela Bolsa de Valores Brasileira (B3) em 2012, sua principal função é medir o desempenho de uma carteira teórica composta pelos fundos imobiliários mais relevantes e negociados na bolsa. Mas o que isso significa exatamente?

O IFIX funciona como um termômetro do setor de fundos imobiliários no Brasil. Ele é composto por uma seleção dos FIIs mais líquidos, ou seja, daqueles que têm maior volume de negociação e que representam uma fatia significativa do mercado.

A ideia por trás do IFIX é simples: em vez de você acompanhar fundo por fundo, analisando individualmente o desempenho de cada um, o índice oferece uma visão geral do comportamento do mercado de FIIs.

Isso faz com que ele seja uma ferramenta prática e poderosa para investidores, especialmente aqueles que querem ter uma noção rápida do cenário sem precisar se aprofundar em análises individuais o tempo todo.

Mas por que o IFIX é tão importante?

Bom, pense nele como um ponto de referência. Assim como o Ibovespa serve para medir o desempenho geral do mercado de ações, o IFIX oferece uma visão consolidada do setor imobiliário.

Então, ele é importante porque não só ajuda a acompanhar o humor do mercado, mas também funciona como uma base para quem deseja comparar o desempenho dos seus próprios investimentos.

Por isso, se o seu portfólio de FIIs estiver abaixo do IFIX, pode ser um sinal de alerta para revisar a estratégia. Por outro lado, se ele estiver superando o índice, é um bom indicativo de que você está no caminho certo.

Além disso, o IFIX serve de baliza para diversos outros produtos financeiros. Fundos de investimentos e ETFs (Exchange-Traded Funds), por exemplo, podem ser atrelados ao desempenho do índice, permitindo que investidores se exponham ao mercado de FIIs de forma ainda mais diversificada.

Portanto, entender o índice de fundos imobiliários vai além de saber como ele é calculado ou quais ativos o compõem. Ele é uma espécie de "bússola" para quem deseja navegar pelo mercado de fundos imobiliários com mais segurança, oferecendo um panorama claro e preciso do comportamento dos principais FIIs.

Como funciona o índice de fundos imobiliários

Agora que já entendemos o que é o IFIX, é importante saber como ele funciona na prática. O índice de fundos imobiliários segue uma lógica semelhante à de outros índices financeiros: ele é baseado em uma carteira teórica de ativos, que inclui os fundos imobiliários mais negociados e relevantes do mercado.

No entanto, essa seleção não é fixa. A cada quatro meses, a B3 realiza uma revisão para garantir que os fundos incluídos no índice continuem representando o que há de mais importante no setor.

Peso dos FIIs

Além disso, o IFIX é ponderado por valor de mercado. Isso significa que quanto maior o tamanho de um fundo imobiliário em termos de capitalização, maior será o seu peso dentro do índice.

Dessa forma, o desempenho do IFIX não é simplesmente uma média aritmética dos fundos que o compõem. Os FIIs maiores, mais consolidados, tendem a influenciar mais o comportamento do índice como um todo, o que é um reflexo direto da importância dessas instituições no mercado.

Esse modelo também garante que o IFIX esteja sempre alinhado com as mudanças do mercado. Se um fundo imobiliário perde relevância ou liquidez, ele pode ser substituído na próxima revisão. Isso mantém o índice atualizado e representativo, garantindo que ele continue sendo uma ferramenta confiável para os investidores.

Rentabilidade total

Outro ponto importante é que o IFIX é um índice de rentabilidade total. Isso significa que ele não só reflete a valorização dos FIIs ao longo do tempo, mas também incorpora os dividendos pagos por esses fundos.

Portanto, o IFIX oferece uma visão completa do retorno potencial dos fundos imobiliários, algo crucial para quem deseja acompanhar o mercado de maneira estratégica.

Como o IFIX é calculado?

Agora que você já sabe como o IFIX funciona, vamos entender como ele é calculado. O processo pode parecer um pouco técnico à primeira vista, mas tentaremos explicar de forma simples.

O cálculo do índice de fundos imobiliários segue um modelo de ponderação que leva em conta o valor de mercado dos FIIs e o seu free float — ou seja, a quantidade de cotas disponíveis para negociação. Esse método permite que o IFIX reflita de forma precisa o impacto de cada fundo imobiliário no mercado.

A fórmula usada para calcular o peso de cada FII dentro do índice é a seguinte:

• Peso do FII = (Valor de mercado do FII x Free Float) / Valor de mercado total dos FIIs no índice

Essa fórmula garante que os fundos com maior valor de mercado e maior quantidade de cotas negociáveis tenham um peso proporcionalmente maior dentro do IFIX. Isso significa que um fundo imobiliário de grande porte, com alta liquidez, vai influenciar mais o índice do que um fundo menor ou com menos cotas disponíveis no mercado.

Limite de concentração

Outro ponto importante no cálculo do IFIX é o limite de concentração. Explicamos: nenhum fundo pode ter um peso superior a 20% dentro do índice. Se o peso de algum FII ultrapassar esse limite, o excedente é redistribuído entre os demais fundos de forma proporcional.

Essa regra evita que um único fundo imobiliário tenha uma influência desproporcional no desempenho do IFIX, garantindo uma diversificação saudável.

Ajustes periódicos

Somado a isto, como mencionamos anteriormente, a B3 realiza ajustes periódicos no índice para garantir que ele continue sendo uma representação precisa do mercado.

Cabe mencionar aqui que esses ajustes incluem a revisão dos fundos que compõem o IFIX e a atualização dos pesos atribuídos a cada um, com base nas mudanças de capitalização e liquidez dos ativos.

Com isso, o índice permanece dinâmico, sempre refletindo o cenário atual do mercado de fundos imobiliários.

Embora o cálculo em si seja feito de forma automatizada pela bolsa, entender esses princípios básicos pode te ajudar a acompanhar o comportamento do índice de maneira mais consciente.

Afinal, sabendo como o IFIX é estruturado, fica mais fácil interpretar seus movimentos e tomar decisões informadas sobre os investimentos, não é mesmo?

Composição do IFIX: quais ativos fazem parte do índice de fundos imobiliários?

O IFIX é composto por uma variedade de fundos imobiliários, cada um com diferentes perfis e características. Para fazer parte do índice, os FIIs precisam atender a critérios específicos definidos pela B3.

Esses critérios garantem que apenas os fundos mais relevantes e negociados façam parte do índice, o que torna o IFIX uma representação sólida do mercado.

Vamos entender melhor esses critérios:

• Fazer parte do Índice de Negociabilidade (IN) da B3: Isso significa que o fundo precisa ter uma liquidez significativa para ser elegível.

• Estar presente em 95% dos pregões durante a vigência das três versões anteriores: O fundo precisa ser negociado regularmente para garantir que seu desempenho seja consistente.

• Ter cotas com valor acima de R$1,00: Este é um critério básico que elimina fundos com cotas de valor muito baixo, garantindo uma certa estabilidade.

• Atender a critérios de ponderação baseados no valor de mercado: O peso de cada fundo no índice é proporcional ao seu valor de mercado, como já vimos anteriormente.

Você sabia que o IFIX representa cerca de 95% dos fundos imobiliários negociados na B3? Ou seja, a maior parte do mercado está refletida no índice.

Atualmente, ele é composto por mais de 120 fundos imobiliários, o que reforça sua diversificação. No entanto, alguns FIIs têm um peso maior no índice, devido ao seu tamanho e relevância no mercado. Vamos conhecer alguns dos principais:

KNIP11 (Kinea Índice de Preços)

O KNIP11 é um dos FIIs com maior peso no IFIX (5,29%). Esse fundo tem foco em investimentos em títulos atrelados à inflação, o que oferece uma proteção interessante contra a alta dos preços.

Ele é gerido pela Kinea, uma das maiores gestoras do mercado de fundos imobiliários no Brasil, o que contribui para sua relevância no índice.

KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários)

Outro fundo gerido pela Kinea que se destaca no IFIX é o KNCR11.

Ele investe principalmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) corporativos, e busca proporcionar rendimentos atrelados ao CDI, o que o torna uma boa opção para quem busca rendimentos previsíveis.

Com sua estratégia de alocação em papéis de renda fixa imobiliária, o KNCR11 tem uma posição significativa no índice (5,12%).

XPML11 (XP Malls)

O XPML11 é focado em investimentos em shopping centers, sendo um dos maiores FIIs do setor de varejo no Brasil. O fundo tem como estratégia adquirir participações em shoppings de grande porte, localizados em regiões estratégicas do país.

Sua forte presença no setor varejista garante uma posição relevante dentro do IFIX.

HGLG11 (CGHG Logística)

O HGLG11 é um fundo que investe no setor de logística, que tem crescido muito nos últimos anos, especialmente com o aumento das operações de e-commerce.

Este fundo é focado na aquisição e gestão de galpões logísticos, o que o torna uma peça-chave no IFIX, principalmente por seu caráter defensivo em momentos de crise.

KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária)

Fechando a lista dos principais FIIs com maior peso no índice de fundos imobiliários, temos o KNRI11. Este fundo tem uma estratégia diversificada, com investimentos em imóveis comerciais e galpões logísticos, o que lhe confere uma exposição tanto ao setor de serviços quanto ao setor industrial.

Sua gestão ativa e diversificação fazem dele um dos fundos mais consolidados no índice.

Investir no IFIX é possível?

Se você gostou da ideia de acompanhar o desempenho dos FIIs por meio do índice de fundos imobiliários, pode estar se perguntando: "É possível investir diretamente no índice?". A resposta direta é: não, você não pode investir diretamente no IFIX como se fosse uma ação ou um fundo.

No entanto, existem maneiras indiretas de se expor ao desempenho do índice de fundos imobiliários.

Uma das formas mais comuns de fazer isso é por meio dos ETFs que replicam o desempenho do IFIX. Esses fundos funcionam como uma "cesta" de ativos, que tenta seguir o índice o mais fielmente possível.

Investir em um ETF baseado no IFIX oferece a vantagem da diversificação instantânea, pois ao comprar cotas desse fundo, você automaticamente investe em uma carteira diversificada de FIIs. Além disso, os ETFs costumam ter taxas de administração mais baixas, o que pode ser interessante para quem busca eficiência de custos.

Outra forma de se expor ao IFIX é montando a sua própria carteira de FIIs. Embora isso demande mais tempo e esforço, é possível comprar individualmente os fundos que compõem o índice. Nesse caso, você teria mais controle sobre suas escolhas, podendo ajustar sua exposição a certos setores ou fundos, de acordo com suas preferências ou estratégias.

Agora, se a ideia é simplificar ainda mais, você pode considerar os fundos de investimento imobiliário que têm como objetivo replicar a performance do IFIX. Alguns fundos são estruturados especificamente para acompanhar o desempenho do índice, facilitando o processo para o investidor.

Em resumo, embora você não possa "comprar o IFIX" diretamente, há várias formas de se beneficiar do seu desempenho. Seja por meio de ETFs, fundos que replicam o índice, ou até mesmo montando sua própria carteira de FIIs, as opções são variadas e acessíveis para todos os perfis de investidores.

Índice de fundos imobiliários: como se expor ao IFIX?

Agora que você já sabe que não é possível investir diretamente no IFIX, mas existem maneiras de se expor ao seu desempenho, vamos explorar as principais opções para isso. Tanto os FIIs quanto os ETFs oferecem caminhos práticos para quem deseja aproveitar os benefícios do índice de fundos imobiliários.

Entenda melhor cada um deles, a seguir.

FIIs

Como vimos, uma maneira comum de se expor ao IFIX é investir diretamente nos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Como o IFIX é composto por uma seleção de FIIs negociados na B3, você pode construir sua própria carteira selecionando os fundos que fazem parte da composição do índice.

Essa abordagem oferece a vantagem de personalização, já que você escolhe os fundos que se alinham com sua estratégia e objetivos.

Investindo diretamente em FIIs, você tem a flexibilidade de escolher entre diferentes categorias de fundos. Existem FIIs focados em imóveis físicos, como shopping centers e galpões logísticos, além de fundos que investem em títulos imobiliários, como os CRIs.

Dessa forma, você pode diversificar seus investimentos, distribuindo seu capital entre setores variados e se beneficiando dos dividendos regulares pagos pelos fundos.

Embora investir diretamente em FIIs exija mais tempo e conhecimento, essa opção dá maior controle ao investidor e permite uma estratégia ativa, ajustando sua carteira conforme o cenário do mercado e seus objetivos pessoais.

ETFs

Agora, se você prefere uma abordagem mais prática e diversificada, os ETFs são uma excelente opção para se expor ao IFIX.

Um exemplo é o XFIX11, um ETF lançado pela XP em 2020 que busca replicar o desempenho do IFIX L (a versão de alta liquidez do IFIX). Com uma taxa de administração de 0,3% ao ano, esse ETF oferece uma maneira eficiente de acompanhar o desempenho do índice sem a necessidade de escolher individualmente os FIIs.

Os ETFs são geridos de forma passiva, ou seja, eles acompanham automaticamente as mudanças no índice de referência. Assim, ao investir nele, você se expõe ao desempenho de uma ampla gama de FIIs com uma única operação, sem precisar se preocupar em monitorar cada fundo separadamente.

Essa abordagem proporciona simplicidade e é ideal para quem busca uma solução prática, com menor esforço de gestão ativa.

IFIX paga dividendos? Entenda!

Uma das grandes vantagens de investir em fundos imobiliários é a possibilidade de receber dividendos regulares, e isso também se reflete no IFIX. Mas será que o IFIX paga dividendos diretamente?

A resposta é não. O IFIX, como um índice, não distribui dividendos. No entanto, como você viu, ele reflete o desempenho dos fundos imobiliários que compõem sua carteira — muitos dos quais são conhecidos pela distribuição de rendimentos periódicos aos seus cotistas.

Os fundos imobiliários têm uma característica bastante atrativa: por lei, eles são obrigados a distribuir no mínimo 95% do seu lucro líquido aos investidores, normalmente na forma de dividendos mensais.

Assim, embora o IFIX em si não pague dividendos, a maioria dos fundos que o compõem distribui regularmente seus rendimentos aos cotistas. Portanto, ao investir diretamente em FIIs ou por meio de ETFs que replicam o IFIX, como o XFIX11, você pode se beneficiar desses pagamentos.

Por que dividendos imobiliários são importantes?

Os dividendos são uma das razões pelas quais muitos investidores optam por fundos imobiliários como parte de suas carteiras de investimentos. Eles podem ser uma fonte constante de renda passiva, o que é especialmente atrativo em um cenário de juros baixos, onde outras formas de renda fixa podem não ser tão vantajosas.

Além disso, os dividendos pagos pelos FIIs têm isenção de imposto de renda para pessoas físicas, o que torna essa forma de investimento ainda mais interessante.

Resumindo: o IFIX, como índice, não paga dividendos diretamente, mas os fundos que fazem parte dele, sim. Portanto, ao se expor ao IFIX por meio de FIIs ou ETFs, você pode desfrutar dos benefícios dos dividendos periódicos.

IFIX hoje: qual o índice de fundos imobiliários atual?

O IFIX hoje, em 16 de setembro de 2024 (data da criação deste artigo), fechou em 3.385,46 pontos, com uma leve variação positiva de 0,34% no dia​.

Ao longo dos últimos 12 meses, o IFIX oscilou entre 3.141,77 e 3.423,95 pontos, indicando uma variação de aproximadamente 8,98%. Essas flutuações mostram a sensibilidade do índice às mudanças no cenário econômico, incluindo a taxa de juros e o comportamento dos investidores diante de eventos macroeconômicos.

Além disso, ao analisarmos os dados históricos fornecidos pela B3, podemos observar que o IFIX tem mantido uma trajetória de crescimento constante ao longo dos anos. Ainda que com períodos de volatilidade.

Portanto, como você viu neste artigo, investir no mercado de fundos imobiliários, especialmente com uma referência tão robusta como o IFIX, pode parecer um grande passo. Mas, com o conhecimento certo, ele se torna uma decisão estratégica e acessível.

Agora que você compreende como o índice funciona e as opções para se expor ao seu desempenho, está em uma posição ainda mais sólida para tomar decisões informadas.

E se, nesse processo, você sentir que precisa de um suporte adicional, uma assessoria de investimentos pode ser uma excelente aliada. Com especialistas prontos para entender seu perfil e objetivos, a assessoria pode ajudar a refinar suas escolhas. Seja ajustando sua exposição ao IFIX, recomendando os melhores FIIs ou simplificando o investimento por meio de ETFs.

A chave é encontrar o caminho que melhor se encaixa no seu perfil: quer ter controle total sobre os fundos na sua carteira ou prefere a simplicidade de um ETF que faz o trabalho pesado para você?

Independente da escolha, você estará exposto a um dos setores mais dinâmicos do mercado brasileiro, com potencial de gerar rendimentos recorrentes.